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Publié le 17 Mars 2019 à 09h54 - 1541 v.

Loi Pinel et démembrement de propriété : comment ça marche ?

Loi Pinel et démembrement d’un bien immobilier sont deux montages différents : l’un concerne la réduction d’impôt du propriétaire tandis que l’autre consiste à fractionner les droits exercés sur le bien entre deux individus différents. En bref, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers, tandis que le nu-propriétaire détient les murs du bien. Peut-on combiner loi Pinel et démembrement, et comment ça fonctionne ?

Loi Pinel : défiscaliser sur un bien neuf

Rappelons dans un premier temps le principe de la loi Pinel : permettre au propriétaire du logement neuf de réduire son IR de 12%, 18% ou 21% de son investissement en contrepartie de la mise en location dudit logement dans les zones tendues. Ces dernières sont déterminées par le Ministère de la cohésion des territoires et sont fractionnées en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C. Seules les trois premières sont éligibles à la loi Pinel, étant des zones répertoriant des communes fortement peuplées. Le propriétaire loueur respectera par ailleurs la période règlementaire lors de son investissement Pinel : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Attention aux ces contraintes au niveau loyers : le loueur doit veiller à ce que ceux-ci soient conformes à la loi, c’est-à-dire ne pas dépasser le plafond établi en fonction de la zone d’appartenance du logement. Le loueur considérera aussi le plafond de ressources de son locataire.

Le démembrement de propriété : la durée est convenue entre les deux parties

Quant au démembrement de propriété, voici le principe :

Deux individus tirent profit d’un côté de l’usufruit et de l’autre de la nue-propriété. Celui qui devient usufruitier perçoit les loyers comme nous l’avons présenté en introduction, sans qu’il soit propriétaire du bien. En revanche, le nu-propriétaire ne détient que le droit de disposer de ce bien jusqu’à ce que le démembrement prenne fin. Cette échéance est convenue entre les deux parties. C’est à ce moment-là que le nu-propriétaire profite de l’intégralité des droits issus de la pleine propriété. C’est-à-dire qu’il est autorisé à son tour à percevoir les loyers tout en étant pleinement propriétaire du logement.

En ce qui concerne la durée du montage, celle-ci peut être viagère ou temporaire. Viagère c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier. Temporaire lorsque les deux parties choisissent d’un commun accord sa durée.

Quid de la possibilité de combiner les deux montages ?

Acheter en nue-propriété est avantageux pour celui qui n’a pas besoin de percevoir des revenus immédiats, lesquels seront plutôt versés à l’usufruitier. Par conséquent, il est exonéré de paiement d’impôt sur le revenu. Or, le but principal de la loi Pinel est d’accorder la carotte fiscale détaillée plus haut en contrepartie de la mise en location du logement sous les conditions requises. C’est également le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire à la fin du montage comme nous l’avons mentionné précédemment, alors que c’est supposément l’usufruitier qui bénéficierait de la réduction d’impôt – si la loi Pinel s’accorde avec le montage du démembrement, ce qui n’est pas le cas.

En résumé, un bien démembré ne peut être exploité sous le dispositif Pinel : les avantages fiscaux sont seulement accordés au plein-propriétaire. De plus, un démembrement peut avoir été mis en place en viager ; or la loi Pinel ne prévoit que la durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour défiscaliser.

Que se passe-t-il après la fin de la période d’engagement ?

Le bail locatif prend fin, le propriétaire loueur dispose des options suivantes :

  • il signe un nouveau bail avec de nouvelles conditions et dans certains cas avec de nouveaux locataires
  • il le transforme en logement meublé pour bénéficier des avantages fiscaux de la LMNP
  • il l’occupe à titre de résidence principale ou secondaire
  • il revend le logement

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